Ein gebrauchtes Haus kaufen: So wird's kein Reinfall | FLZ.de

Gute Lage, viel Grün und vergleichsweise günstig. Dazu ein gewisser Charme und die Chance, schneller einzuziehen als bei einem Neubauprojekt: Der Kauf eines gebrauchten Hauses bietet einige Vorteile. Gründliche Vorbereitung hilft, einem Fiasko vorzubeugen. Acht Punkte, auf die es dabei ankommt.

Bei der Suche nach einer gebrauchten Immobilie steht zu Beginn die gleiche Frage wie bei einem Neubau: Wie viel Haus können wir uns leisten? Die Antwort hängt von vielen Faktoren ab. Etwa vom Einkommen und den Ausgaben, von den Rücklagen oder einem möglicherweise vorhandenen Bausparvertrag, den Sie zur Finanzierung einsetzen können.

Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen, desto besser. Denn das wirkt sich nicht nur positiv auf die Darlehenssumme aus, sondern auch auf Zins und Tilgung - und damit auf Ihre monatliche Belastung. Um den Immobilienkauf zu stemmen ohne sich zu übernehmen, setzt Verbraucherschützer Peter Burk in seinem Ratgeber „Kauf eines gebrauchten Hauses“ einen Eigenkapitalanteil von 20 Prozent als Minimum an. Wer weniger hat, hat unter Umständen Schwierigkeiten, überhaupt ein Kreditangebot zu bekommen.

Neben der Finanzierung ist die Lage des Objekts das wesentliche Kaufkriterium. In teuren Ballungsgebieten sind gebrauchte Häuser kostspieliger als in vielen ländlichen Regionen. Das korreliert mit der Finanzierung.

Grün und Garten erfordern Fläche. Abgesehen davon, dass diese beim Kauf Geld kostet, haben üppige Grundstücke einen Haken: Sie wollen gepflegt werden. „Käufer sollten den Arbeitsaufwand nicht unterschätzen“, mahnt Marc Ellinger, der beim Verband privater Bauherren (VPB) das Regionalbüro Freiburg-Südbaden leitet.

Familien mit Kindern achten auf Schule und Kita. Gute Erreichbarkeit von Läden, Ärzten, Bus und Bahnen interessieren alle. Das sollten Sie vor dem Erwerb genauso prüfen wie Lärm und Verkehr. Sie sollten sich außerdem nach Bächen und Flüssen in der Gegend erkundigen. „Wegen der Überschwemmungsgefahr können sie nachteilig sein“, sagt Ellinger. Eine Belastung des Bodens mit Schadstoffen sollte ebenfalls recherchiert werden. Diese Risiken mindern den Wert, bergen hohen Sanierungsbedarf und schaden beim Wiederverkauf.

Die Besichtigung erfolgt von außen nach innen, von unten nach oben. Burk empfiehlt Termine bei Tageslicht. Das sei wichtig, um die Beschaffenheit von Dach, Fassade, Sockel, Balkonen, Keller, Dachstuhl und Regenrinnen objektiv zu beurteilen. Im Keller geht es um Heizungsanlage, Anschlüsse, Rohre und Elektro wie Sicherungskasten und Zähler. In den Etagen darüber um Bodenbeläge, Sanitärinstallationen, Fenster, Türen, Steckdosen sowie Kommunikationsanschlüsse. Unter dem Dach gilt die Aufmerksamkeit dem Zustand von Gauben, Dachfenstern und Dämmung und deren Dichtigkeit.

VPB-Experte Ellinger setzt für den Rundgang zwei Termine an. Den ersten, um Lage, Größe, Aufteilung und Ausstattung zu checken. Und den zweiten, um alles detailliert in Augenschein zu nehmen. So ließen sich Schwachpunkte besser entdecken. Deren Kenntnis ist wichtig zur Einschätzung anstehender Sanierungsarbeiten und daraus resultierender Kosten.

Fragen Sie Makler und Vorbesitzer nach Sanierungen und Wartungen. Manchmal stehen Hinweise auch im Exposé. Käufer sollten sich unbedingt Nachweise vorlegen lassen, meint Burk.

Jede Hausgeneration hat charakteristische Schwächen. Bis weit in die 1950er Jahre hinein wurde wenig Wert auf abgedichtete Fundamente gelegt. Häuser von Anfang der 1960er Jahre weisen oft einen niedrigeren Wärme-, Lärm- und Trittschallschutz auf. Außerdem sind die elektrischen Leitungen weniger leistungsfähig. Marc Ellinger subsummiert unter „Erblasten“ aus der Nachkriegszeit Beimengungen von krebserregendem Asbest in Fensterkitt, Putz oder Fußbodenkleber sowie giftige Holzschutzmittel.

In schlecht gepflegten Gebäuden und solchen aus der Vorkriegsära kann Hausschwamm lauern. Dieser Pilz zerstört Holz, zum Beispiel das des Dachstuhls.

Kein Manko, aber zu bedenken: der Denkmalschutz. Künftige Hausbesitzer müssen bei An- und Umbau sowie Modernisierungen Auflagen einhalten.

Mal eine Garage, mal eine Sauna, mal ein Hobbyraum oder Gartenhaus – viele alte Häuser haben Anbauten. Manchmal ungenehmigt und mehr oder minder sachgemäß ausgeführt. Hier ist zu klären, ob saniert oder sogar abgerissen werden muss. Beides sollten Interessenten bei den Preisverhandlungen berücksichtigen, raten Verbraucherschützer. Falls Vorbesitzer keine Unterlagen haben, kann das örtlich zuständige Bauamt weiterhelfen.

Die Wände frisch gestrichen, die Türen sauber lackiert? Dann sollten Sie beim Rundgang besonders genau hinschauen. „Wenn was schön gemacht wurde, überdeckt das eventuell vorhandene, schwerwiegende Mängel“, sagt Ellinger. Dazu gehört Feuchtigkeit. 

Modriger Geruch weist normalerweise schon beim Eintreten auf das Problem hin. Das versuchen Anbieter mit kräftigem Durchlüften vor der Besichtigung zu vertuschen, so Ellingers Erfahrung. Sein Rat: Schnuppern, wie es riecht, und Augen auf, ob nicht verborgen hinter Möbeln und Tapeten der Schimmel blüht.

Der Renovierungsbedarf ist auf Basis der Besichtigungen abschätzbar. Grundsätzlich sind Arbeiten an Heizung, Sanitär und Elektroleitungen teuer. Bei letzteren sollten Sie noch vor dem Kauf einen sogenannten E-Check - also eine normgerechte, anerkannte Prüfung der Elektroinstallationen - vornehmen lassen, um den Aufwand solider kalkulieren zu können, meint Ellinger. Wer an die Heizung rangeht, muss meistens auch an die Dämmung ran. Das summiert sich.

Ein in die Jahre gekommenes Haus auf einen modernen Standard zu heben, kann 100.000 Euro und mehr kosten. Diese Investition muss zum Kaufpreis hinzugerechnet werden. In die Finanzierungsplanung ist also ein Sanierungspolster einzuplanen. Es ist ein großer Fehler, diese zusätzliche Budgetbelastung zu unterschätzen. Deshalb: Ehrlich rechnen und im Zweifel ein anderes Objekt suchen.

Bauberater, Architekten und erfahrene Handwerker unterstützen Kaufinteressenten. Sie sollten sich die Fachleute vor allem bei Besichtigungen an die Seite holen. „Experten erkennen Schäden und deren Folgen, die für Laien so nicht ersichtlich sind“, sagt Ellinger. Das hilft nicht nur bei der Einschätzung der Substanz, sondern auch bei der Beurteilung des Preises: Was ist das alte Häuschen tatsächlich wert?

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